Autorisations
Idée reçue :
On croit habituellement que seules les constructions "en dur", c'est-à-dire en béton ou en brique, ou qui ont des fondations, doivent faire l’objet d’un dossier d’urbanisme.
C’est faux :
Toute construction, qui crée plus de 5 m² de Surface de Plancher, même si elle ne comporte pas de fondation, doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme.
Qu’est-ce-que la Surface de Plancher ?
C’est la surface qui sert de référence pour l’évaluation des droits à construire.
Elle correspond à :
- la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, quelle que soit leur nature (béton, bois, terre battue, gravier, etc …)
- clos et couvert
- sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 m, quel que soit le niveau
Elle est calculée à partir de l’intérieur des murs des façades, sans déduction des cloisons.
Pour des habitations, déduction faite des :
- cages d’escaliers
- garages
- combles non aménageables
L’emprise au sol
La surface de plancher est complétée par la notion d’emprise au sol
Qui est la projection verticale du volume au sol, débords et surplombs inclus, sauf les modénatures et les simples débords de toit.
Ces 2 surfaces : surface de plancher et emprise au sol, déterminent, en fonction de la surface créée, de quelle type d’autorisation d’urbanisme vos travaux relèvent (déclaration préalable ou permis de construire).
Pour plus de détails : www.service-public.fr
Certificat d'urbanisme
Vous envisagez d’acquérir un terrain mais vous ne savez pas si vous pourrez y réaliser votre projet.
Le certificat d’urbanisme n’est pas un préalable à l’achat d’un terrain, toutefois il est vivement conseillé d’en obtenir un puisqu’il vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité, les droits et obligations attachés à un terrain au moment de sa délivrance.
En déposant une demande de certificat d'urbanisme vous serez renseigné sur :
- les règles d'urbanisme qui s'appliquent au terrain,
- si le projet est réalisable.
Il existe deux types de C.U.
- Le certificat d'urbanisme d'information « a » :
Il est demandé en l'absence de projet précis et vous permet de connaître les dispositions d'urbanisme et les taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain. Il n'indique pas si le terrain est constructible.
- Le certificat d'urbanisme opérationnel « b » :
Il est demandé pour savoir si un projet peut être réalisé sur le terrain.
En plus des éléments du C.U.a), il précise l’état des réseaux publics existants et indique si le terrain peut être utilisé pour le projet demandé.
Durée de validité :
La durée de validité d’un certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance.
Il peut être prorogé, par périodes d’une année, sur demande écrite 2 mois avant son expiration
Demande de formulaires :
Il s’agit du même formulaire pour les 2 demandes.
Il suffit de cocher, dans l’objet de la demande, la case correspondante, et dans le cas du certificat d’urbanisme « b » de compléter la notice de l’imprimé.
Demande de certificat d'urbanisme
Exemple de dossiers les plus fréquents
Attention, celle liste n’est pas exhaustive, il s’agit là des cas les plus courants, et en cas de doute il est conseillé de se renseigner auprès du service urbanisme.
Travaux les plus courants soumis à Déclaration Préalable :
Le seuil pour déposer une déclaration préalable est porté de 20 à 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol si vous êtes dans cette situation :
- pour les propriétés situées en Zone Urbaine uniquement (zones U du PLU : UA, UB, UC, UD, UI)
- et pour des travaux d’extension des constructions existantes (pas les annexes indépendantes) :
- garage accolé
- véranda
- bûchers
- extension de maison….
Mais sauf :
- si le cumul des surfaces de l’ensemble (existant + extension) dépasse 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol
Dans ce cas, le projet devra faire l’objet d’un permis de construire établi par un architecte.
Dans tous les autres cas et d’une façon générale il s’agit des constructions ou extensions supérieures à 5 m² et inférieures ou égales à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.
- une véranda inférieure à 20 m²
- un abri de jardin de moins de 20 m²
- un garage inférieur à 20 m²
- une piscine non couverte de plus de 10 m²
- une extension inférieure à 20 m²
- un aménagement des combles inférieur à 20 m²
- la pose de panneaux solaires
- le ravalement de façades
- la réfection d’une toiture
- la création ou la modification de portes, fenêtres
- le changement de menuiseries
- la transformation d’un garage en chambre
- l’édification ou la modification d'une clôture
- la division de terrain (ou un permis d’aménager selon les travaux prévus)
D’autres travaux sont aussi soumis à déclaration préalable, selon leur nature et leur localisation, pour plus de précision, contactez-nous.
Demande de formulaire :
Demande de déclaration préalable
Travaux les plus courants soumis à Permis de Construire
Il existe 2 types de permis de construire :
- ceux pour les maisons individuelles et leurs annexes
- et ceux pour les autres constructions (ateliers artisanaux, commerces, constructions agricoles, habitations accolées de plus de 2 logements)
Demande de formulaire :
Demande de permis de construire maison individuelle et annexes
Demande de permis de construire autres constructions
Le recours à un architecte est obligatoire, dans les cas les plus fréquents, pour :
- une création de surface de plancher supérieure à 150 m²
- une extension de construction qui porte la surface de plancher totale à plus de 150 m²
- une extension de construction qui comporte déjà 150 m²
- un dossier déposé au nom d’une société (SCI, SA, SARL...)
- un bâtiment agricole de plus de 800 m² de surface de plancher et d’emprise au sol
- une serre de plus de 4 m de hauteur et de plus de 2000 m²
Travaux les plus courants soumis à Permis d'Aménager
Un permis d'aménager est nécessaire lorsqu’il s’agit de travaux ou d’aménagements qui affectent le sol et non la construction.
Par exemple un aménagement de combles ne fait pas l’objet d’un permis d’aménager mais soit d’un permis de construire si la surface aménagée est supérieure à 20 m², soit d’une déclaration préalable si celle-ci est inférieure à 20 m².
Un permis d’aménager est nécessaire pour :
les lotissements : lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces commun ou lorsqu'ils sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement
Ou encore les terrains de camping, les terrains de sports ou de loisirs, les parkings de plus de 50 places, les étangs et les merlons de terre selon leurs caractéristiques …..
Il est conseillé de nous contacter pour des projets précis.
Demande de formulaire : Demande de permis d'aménager
Permis de Démolir
Le permis de démolir est nécessaire dans les communes qui ont décidé de l’instituer et obligatoire dans tous les secteurs des monuments historiques.
Pour constituer un dossier :
- l’imprimé de permis de démolir sur lequel figurera la description de la démolition
- un plan de situation
- un plan de masse indiquant la construction concernée par la démolition et les angles de prise de vues des photos
- des photos couleur de la construction ou partie de construction à démolir
Le permis de construire, la déclaration préalable et le permis d’aménager, peuvent également valoir permis de démolir si la démolition est en lien avec la construction projetée.
Attention, il n’est exécutoire que 15 jours après sa notification, c’est-à-dire que vous ne pourrez démarrer les travaux que 15 jours après avoir reçu un arrêté favorable à votre demande.
Démarches
Délais d’Instruction et Circuit d’un Dossier
Le demandeur établit un dossier en 4 exemplaires, (ou 5 si l’on est dans le périmètre d’un monument historique), puis le dépose ou l’adresse par courrier à la mairie.
Le maire lui remet un récépissé indiquant le délai d’instruction de base :
- 1 mois pour les déclarations préalables,
- 2 mois pour les permis de construire de maisons individuelles et leurs annexes
- 2 mois pour les permis de démolir,
- 3 mois pour les permis d’aménager et les permis pour des constructions autres que maisons individuelles et leurs annexes
- 2 mois pour les certificats d’urbanisme opérationnels (-b)
- 1 mois pour les certificats d’urbanisme d’information (-a)
Ces délais peuvent être majorés selon la nature et la localisation du projet, sauf pour les certificats d’urbanisme où le délai est immuable ; le demandeur en est alors informé dans le mois qui suit le dépôt de son dossier, ex :
- projet situé dans le périmètre d’un monument historique (• renvoi sur le § ABF)
- ou nécessitant la consultation de certains services
- ou d’une commission de sécurité ou d’accessibilité
La mairie enregistre le dossier, puis l’envoie à la Communauté des Communes Giennoises (CDCG) qui en fait l’instruction au vu du code de l’urbanisme et du Plan d’Occupation des Sols (POS) ou du Plan Local d’Urbanisme (PLU).
En cas de dossier incomplet ou insuffisamment renseigné, la mairie notifie les pièces manquantes et la majoration de délai éventuelle.
Le service urbanisme de la CDCG instruit alors le dossier complet, collecte les avis des services nécessaires et propose une décision (favorable ou défavorable) au Maire.
Celui-ci signe la décision finale et la notifie au demandeur soit par lettre recommandée avec accusé réception, soit contre remise d’un récépissé en main propre.
Délais de validité d’un arrêté :
- les permis de construire, déclarations préalables, permis d’aménager ontun délai de validité de 3 ans. Cela signifie que vous avez 3 ans pour débuter vos travaux.
- votre arrêté sera caduc si vous n’avez pas entrepris vos travaux dans ces 3 ans ou si vous les avez interrompus pendant plus d’un an.
Début et Achèvement des Travaux :
Déclaration d’Ouverture de Chantier
- lorsque vous débutez vos travaux vous devez adresser en 2 exemplaires, à la mairie du lieu de construction, la « Déclaration d’Ouverture de Chantier » qui a été jointe à votre arrêté d’autorisation d’urbanisme après avoir complété la date de démarrage des travaux.
Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux
- A la fin de votre chantier vous adressez de la même façon la « Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux » complétée de la date d’achèvement de tous les travaux ayant fait l’objet de votre autorisation.
Par cette démarche vous déclarez avoir terminé vos travaux et être en conformité avec l’autorisation qui vous a été délivrée auparavant.
Le Maire dispose alors de 3 mois (5 mois si vous êtes en zone inondable) pour contester la conformité de vos travaux et votre déclaration.
Périmètres des monuments historiques et des zones inondables
Architecte des Bâtiments de France :
Si votre construction se situe dans le périmètre d’un monument historique, votre dossier sera transmis à l’Architecte des Bâtiments de France qui pourra émettre des prescriptions qu’il vous faudra respecter. Lors de l’établissement de votre projet vous pouvez prendre contact avec celui-ci au Service Territorial d’Architecture et du Patrimoine (STAP) qui vous conseillera.
S.T.A.P. – 6 rue de la Manufacture – 45043 Orléans cedex –T : 02.38.53.34.26 – F : 02.38.62.40.44
Zone inondable :
Hormis dans les aléas très fort d’inondation et dans les zones naturelles où la constructibilité est limitée, les constructions peuvent être admises en zone inondable, sous réserve de respecter le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et le PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation).
L’emprise au sol des constructions est limitée en fonction d’un coefficient défini par le type de construction, le caractère et l’aléa de la zone inondable. Cette emprise au sol est calculée par rapport à l’unité foncière d’origine avant division et non sur la seule parcelle concernée par la construction.
Cette notion d’emprise au sol des zones inondables est différente de l’emprise au sol servant de base de référence au type d’autorisation d’urbanisme à déposer (déclaration préalable ou permis de construire).
Dans tous les cas, les habitations devront avoir un rez-de-chaussée situé à au moins 0,50 m au-dessus du terrain naturel, et dans les zones d’inondations plus importantes (aléas 2 et 3) un second niveau habitable au premier étage, accessible de l’intérieur et de l’extérieur.
Les remblais de terre autour de la construction sont interdits et la terre provenant de la construction doit être évacuée hors de la zone inondable.
Les clôtures doivent être ajourées sur au moins 2/3 de leur hauteur ou de leur surface et ne peuvent avoir une hauteur supérieure à 1,80 m.
Formulaires
Pour que votre dossier soit complet vous joindrez :
Pour un certificat d’urbanisme :
- L’imprimé de demande certificat d’urbanisme
- Un plan de situation : c’est un extrait cadastral à une échelle comprise entre le 5 000è et 10 000è qui doit permettre de retrouver le terrain par rapport à votre ville (annexer un modèle de plan, ou faire un lien sur le modèle et faire un lien sur le site : www.cadastre.gouv.fr)
- Un plan de masse : il représentera la totalité de votre propriété et précisera la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés
Pour une déclaration préalable :
Pièces obligatoires dans tous les cas :
- L’imprimé de déclaration préalable, complet avec la fiche de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions qui comportera en outre, les références cadastrales de la propriété, la destination des travaux, la surface de plancher avant et après travaux.
- Un plan de situation : c’est un extrait cadastral à une échelle comprise entre le 5 000è et 10 000è qui doit permettre de retrouver le terrain par rapport à votre ville (annexer un modèle de plan, ou faire un lien sur le modèle et faire un lien sur le site : www.cadastre.gouv.fr)
- Un plan de masse : il représente la totalité de votre propriété et nous permet de vérifier l’implantation de votre projet. Il doit comprendre les constructions existantes et celles à édifier, ainsi que les distances entre les constructions et les limites du terrain, et les cotes du projet.
Pour des travaux sur un bâtiment :
- Une représentation de l’aspect extérieur avant les travaux : une photographie, en couleur, ou un plan des façades affectées par les travaux
- Un plan des façades après travaux
- Un descriptif détaillé des travaux entrepris
Pour une clôture :
- Un croquis de la clôture, des portails et portillons, coté en hauteur
- Un descriptif des travaux (matériaux, couleurs..)
Pour une piscine :
- Un descriptif de la construction et de son mode de fonctionnement (mode de rejet des eaux, local technique…)
Pour un lotissement :
- Le plan de situation
- Le plan de l’unité foncière d’origine
- Le plan de la division avec les aménagements prévus (réseaux, voirie, plantations…)
Pour tout autre projet renseignez-vous auprès de notre service
Pour un permis de construire :
Pièces obligatoires dans tous les cas :
• L’imprimé de permis de construire complet avec la fiche de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions qui comportera en outre, les références cadastrales de la propriété, l’identité de l’architecte le cas échéant, la description des travaux et la surface de plancher, avant et après travaux.
• Un plan de situation : c’est un extrait cadastral à une échelle comprise entre le 5 000è et 10 000è qui doit permettre de retrouver le terrain par rapport à votre commune (annexer un modèle de plan, ou faire un lien sur le modèle et faire un lien sur le site : www.cadastre.gouv.fr)
• Un plan de masse : il représente la totalité de votre propriété et nous permet de vérifier l’implantation de votre projet. Il doit comprendre les constructions existantes et celles à édifier, les distances entre les constructions et les limites du terrain, les cotes de la construction par rapport au terrain naturel, les raccordements aux différents réseaux publics ou éventuellement privés notamment l’assainissement, les angles des prises de vue des photos (faire un lien sur un modèle)
• Une notice paysagère décrivant les moyens retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement : aménagement du terrain, implantation, matériaux et couleurs des constructions, traitement des espaces libres, plantations …
• Le plan des façades et des toitures (faire un lien sur un modèle)
• Un plan en coupe du terrain : il précise l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain (faire un lien sur un modèle)
• Un document graphique : il permet d’apprécier l’intégration de votre projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel (faire un lien sur un modèle)
• Deux photographies, en couleur, qui situent le terrain, une dans l’environnement proche, et l’autre dans l’environnement du paysage lointain (faire un lien sur un modèle)
Pour un permis de construire pour des constructions autres que maisons individuelles :
Il s’agit des mêmes pièces que pour un permis de construire « classique »,
Mais certaines pièces complémentaires peuvent vous être demandées selon la nature et lieu du projet (cas des établissements recevant du public, des installations classées pour la protection de l’environnement …)
Pour un permis d’aménager :
Pièces obligatoires dans tous les cas :
• L’imprimé de permis d’aménager complet avec la fiche de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions qui comportera en outre, les références cadastrales de la propriété dans sa totalité, l’identité de l’architecte si nécessaire, la nature des travaux. (faire un lien sur un modèle)
• Un plan de situation : c’est un extrait cadastral à une échelle comprise entre le 5 000è et 10 000è qui doit permettre de retrouver le terrain par rapport à votre ville (annexer un modèle de plan, ou faire un lien sur le modèle et faire un lien sur le site : www.cadastre.gouv.fr)
• Le projet d’aménagement qui comprend 3 documents de base :
• une notice qui précise l’état initial du terrain et ses abords ainsi que les moyens retenus pour intégrer le projet dans son environnement
• un plan de l’état actuel du terrain à aménager et ses abords : il fera apparaître les constructions et plantations existantes et les équipements publics qui desservent le terrain
• un plan coté en 3 dimensions sur lequel figurera la composition d’ensemble du projet.
Ces dossiers correspondent à des cas spécifiques et comme pour le cas des lotissements d’autres pièces sont nécessaires et nous vous invitons à prendre rendez-vous avec notre service.
Permis de Démolir
Pièces obligatoires dans tous les cas :
Pour constituer un dossier :
- l’imprimé de permis de démolir sur lequel figurera la description de la démolition
- un plan de situation
- un plan de masse indiquant la construction concernée par la démolition et les angles de prise de vues des photos
- des photos couleur de la construction ou partie de construction à démolir
Conditions
Pour que votre permis de construire soit accordé, il doit :
• respecter les règles du P.L.U.i et du règlement du lotissement le cas échéant
• respecter le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) si votre projet est situé en zone inondable
• bénéficier d’une défense incendie suffisante
• pouvoir être desservi par tous les réseaux publics ou par un assainissement individuel
• requérir les avis favorables des différents services consultés
Travaux
Dès l’obtention de votre arrêté autorisant les travaux, vous devez installer sur le terrain, pendant toute la durée du chantier, un panneau réglementaire visible de la voie publique décrivant le projet.
A compter l’affichage en mairie de votre arrêté et sur le lieu des travaux par le bénéficiaire de l’autorisation, débute le délai de 2 mois de recours des tiers.
Votre arrêté sera caduc si vous n’avez pas entrepris vos travaux dans ces 3 ans ou si vous les avez interrompus pendant plus d’un an.
Les travaux peuvent débuter après avoir adressé, en mairie, en 3 exemplaires, la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC).
Taxes et participation
Les Taxes :
Lorsqu’une construction crée de la surface de plancher, elle crée également de la surface taxable et est soumise au paiement de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive.
La surface taxable :
Elle correspond à :
* la somme de la surface de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir des murs intérieurs des façades, y compris les garages et sous sols.
Déduction faite :
* des vides et trémies d’escaliers et d’ascenseurs et
* des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m.
Mode de Calcul :
La taxe est basée sur la surface taxable créée, le taux de la taxe d’aménagement fixée par la commune et le département, et la valeur forfaitaire par mètre carré selon le type de surface taxée (habitation, piscine, stationnement, place de camping…) et selon certaines déductions.
Une formule simple :
surface taxable x Valeur au m² x Taux de la Taxe = Montant à payer
Cette formule s’applique pour la part communale et pour la part départementale.
Quand doit-on payer les taxes :
Les taxes sont payables en 2 fois,
- la première 12 mois après l’arrêté d’autorisation
- la seconde 24 mois après l’arrêté d’autorisation
Si le montant des taxes est inférieur à 1500 € elles sont dues en une seule fois.
Si vous abandonnez ou réduisez votre projet :
- Il faut en faire part à la mairie du lieu où vous construisez
- Un arrêté de permis modificatif vous sera délivré
- Un dégrèvement de taxe sera alors effectué
Qu’est-ce-que la Surface de Plancher ?
C’est la surface qui sert de référence pour l’évaluation des droits à construire.
Elle correspond à :
- la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, quelle que soit leur nature
- clos et couvert
- sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 m, quel que soit le niveau
- calculée à partir de l’intérieur des murs des façades.
Pour des habitations, déduction faite des :
- embrasures des portes et fenêtres
- cages d’escaliers et d’ascenseurs
- garages
- combles non aménageables
Qu’est-ce que la surface taxable ?
Elle correspond à la somme de la surface de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir des murs intérieurs des façades.
Déduction faite :
- des vides et trémies d’escaliers et d’ascenseurs et
- des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m.
Les Participations
Au titre du code de l’urbanisme, en plus de la taxe d’aménagement vous pouvez être redevable de participations pour le raccordement de votre construction à certains réseaux.
Les principales sont :
• La PAC - Participation à l’Assainissement Collectif- que vous paierez lorsque vous raccorderez votre construction à un réseau d’assainissement déjà existant.
• La PEP –participation pour équipement propre- qui concerne l’extension de certains réseaux jusqu’à votre propriété, pour ne desservir que la vôtre, et sous certaines conditions. Une convention doit être signée entre le demandeur du permis et la commune sur la base des devis du gestionnaire des réseaux à créer.
• Le PUP – Projet Urbain Partenarial
• La participation en Zone d’Aménagement concerté (ZAC)
Ces contributions, d’une application complexe, doivent figurer sur votre arrêté de permis de construire.
Ville de Gien
